Residenze turistiche in Valais

Il mercato immobiliare delle località alpine valaisane entra in una nuova fase. In numerose località turistiche che hanno superato il tetto % di 20 residenze secondarie, la costruzione di nuove residenze secondarie è in linea di principio esclusa dalla Legge federale sulle residenze secondarie (LRS).

La legislazione consente tuttavia, in determinate condizioni, la realizzazione di alloggi destinati a un alloggio turistico qualificato e gestiti nell’ambito di un’azienda ricettiva organizzata. Questa evoluzione apre nuove prospettive per gli sviluppatori immobiliari, gli investitori e i proprietari terrieri, ma impone anche un cambiamento profondo nella concezione dei progetti.

Non è più sufficiente costruire e vendere appartamenti per vacanze. Bisogna ora immaginare fin dall’inizio una vera e propria residenza turistica: un progetto commercialmente sostenibile, utilizzabile a lungo termine e gestito da un operatore professionale in grado di garantirne la commercializzazione e il funzionamento quotidiano.

In questo contesto, La signora Miggins si posiziona come partner di riferimento per lo sviluppo e l’esercizio di nuove residenze turistiche nelle Alpi svizzere e, in particolare, nel cantone del Vallese.

La LRS trasforma lo sviluppo immobiliare nelle stazioni valaisane

La Legge federale sulle residenze secondarie limita al 20% % la quota di residenze secondarie autorizzate in ogni comune. Quando una destinazione supera questo limite, la creazione di nuove residenze secondarie tradizionali non è più possibile.

La legislazione prevede tuttavia alcune possibilità per i progetti integrati in un'attività turistica strutturata. Questi alloggi devono quindi soddisfare determinati criteri riguardanti, tra l'altro, la loro destinazione, la commercializzazione duratura e l'attività turistica.

Questa evoluzione favorisce l’emergere di un nuovo modello immobiliare in montagna: quello delle residenze che combinano proprietà individuali, servizi parahotelieristici e locazione turistica centralizzata.

Per i promotori, questa trasformazione implica integrare molto più presto la dimensione operativa del progetto. La scelta dell’operatore non può essere considerata semplicemente una questione di gestione da risolvere dopo la costruzione. Ha un impatto diretto:

• la progettazione della residenza;
• i servizi e gli spazi comuni da prevedere;
• il modello economico del progetto;
• il piano d’affari immobiliare presentato agli acquirenti;
• le norme di utilizzo personale degli appartamenti;
• la strategia di commercializzazione;
• la struttura dei contratti di sfruttamento;
• l’esperienza futura dei proprietari e dei viaggiatori;
• la conformità duratura dell’attività all’ambito turistico autorizzato.

L’operatore diventa così uno degli attori centrali del progetto, insieme al promotore, all’architetto, alle autorità, ai specialisti giuridici e ai partner commerciali.

Mrs Miggins: un’esperienza concreta dell’attività turistica in montagna

La signora Miggins è specializzata nella gestione, la commercializzazione e l’affitto di residenze e proprietà di lusso nelle Alpi svizzere.

L’azienda è oggi presente in tre destinazioni principali:

• Champéry, nella regione delle Porte du Soleil;
• Grimentz, nel cuore della Val d’Anniviers;
• Crans-Montana, una delle destinazioni alpine più rinomate a livello internazionale.

Questa presenza in diverse stazioni consente a Mrs Miggins di gestire le realtà operative proprie dell’immobiliare turistico di montagna: forte stagionalità, aspettative di una clientela internazionale, variazioni importanti della domanda, gestione delle fasce di punta, coordinamento delle squadre locali, manutenzione delle proprietà e ottimizzazione permanente dei rendimenti locativi.

Da oltre vent’anni, la signora Miggins sviluppa una competenza che non si limita alla locazione di appartamenti. Il suo modello si basa su un approccio globale all’esperienza turistica, dalla distribuzione internazionale dei beni fino all’accoglienza dei viaggiatori e alla coordinazione delle prestazioni sul posto.

Andate a Les Rahâs, a Grimentz. Da quando la residenza è stata inaugurata, abbiamo affittato gli appartamenti: a soli 150 metri dalle piste da sci. Ciò che ci distingue non è la lista degli equipaggiamenti, anche se il centro benessere, il fitness, il deposito sci e la lavanderia lo sono. È che tutto è stato progettato pensando all’attività: una reception all’ingresso anziché una cassetta di sicurezza, un locale per i vestiti dimensionato per venti arrivi nello stesso sabato, un carnotzet dove i proprietari si incontrano. I proprietari mantengono le proprie settimane, noi gestiamo il resto dell’anno. Dopo diverse stagioni sappiamo cosa funziona in questo modello e cosa non funziona, e questa esperienza la portiamo con noi nei nuovi progetti.

Un operatore da integrare fin dalla fase di progettazione del progetto

Il successo di una residenza turistica inizia ben prima della sua apertura. L’intervento tempestivo dell’operatore permette di evitare che un progetto architettonico allettante si riveli poi difficile, costoso o poco performante da gestire.

La signora Miggins può accompagnare gli investitori fin dalle prime fasi di sviluppo, lavorando in particolare su:

• la posizione turistica della residenza;
• la tipologia e la capacità degli appartamenti;
• l’analisi del potenziale locativo;
• la coerenza tra le superfici, i prezzi di vendita e i ricavi prevedibili;
• i servizi destinati ai proprietari e ai viaggiatori;
• l’organizzazione della ricezione e dell’accoglienza;
• Gli spazi di stoccaggio, i locali tecnici e le zone riservate all’attività di sfruttamento;
• la gestione della biancheria, della pulizia e degli accessori;
• la progettazione degli eventuali spazi wellness, fitness o relax;
• le modalità di occupazione personale da parte dei proprietari;
• il modello di commercializzazione centralizzato;
• la preparazione del lancio commerciale e operativo.

Questa collaborazione in fase di pre-progettazione consente di allineare le ambizioni del promotore alle esigenze concrete dell’attività di sfruttamento. Essa contribuisce inoltre a proporre ai futuri acquirenti un modello comprensibile, realistico e sostenibile.

Gli aspetti giuridici e normativi propri di ogni progetto devono naturalmente essere validati dalle autorità competenti e dai consigli specializzati. In Valais, il Servizio Economia, Turismo e Innovazione può, tra l’altro, assistere i portatori di progetti di alloggio organizzato che rispettano le prescrizioni della LRS.

Una commercializzazione centralizzata verso una clientela internazionale

La performance di una residenza turistica dipende in gran parte dalla sua capacità di essere visibile nei giusti mercati, al giusto prezzo e nel momento giusto.

La signora Miggins assicura una distribuzione multicanale che può includere:

• il sito web e i canali di vendita diretti di Mrs Miggins;
• le principali piattaforme internazionali di prenotazione;
• Le agenzie di viaggio e i partner specializzati;
• le reti professionali e commerciali;
• le basi di dati dei clienti esistenti;
• le azioni di marketing specifiche per ogni destinazione;
• le relazioni sviluppate con i proprietari e i viaggiatori abituali.

Questa distribuzione è accompagnata da una vera e propria strategia di revenue management. I prezzi, le durate minime del soggiorno e le condizioni di prenotazione sono adattate alla stagione, alla domanda, agli eventi locali, al ritmo delle prenotazioni e al livello di occupazione della struttura ricettiva.

L’obiettivo non è solo quello di riempire gli appartamenti. È quello di trovare il miglior equilibrio tra tasso di occupazione, prezzo medio, qualità della clientela, conservazione dei beni e soddisfazione dei proprietari.

Un'attività locale al servizio della residenza

Una residenza turistica non può funzionare esclusivamente grazie alla presenza online. La sua reputazione dipende soprattutto dalla qualità delle operazioni svolte sul posto.

La signora Miggins istituisce un'organizzazione locale adatta a ogni destinazione e a ogni progetto, comprendente, secondo il modello scelto:

• l’accoglienza e l’assistenza dei viaggiatori;
• la preparazione degli appartamenti;
• l’organizzazione della casa e del bucato;
• la coordinazione delle entrate e delle uscite;
• la conciergerie ;
• il monitoraggio delle richieste durante il soggiorno;
• il controllo della qualità;
• la coordinazione tra i prestatori;
• la segnalazione e il monitoraggio dei problemi tecnici;
• la gestione dei commenti dei clienti;
• la relazione regolare con i proprietari.

Questa presenza operativa consente di offrire un’esperienza coerente su tutta la residenza e di costruire un’identità forte, piuttosto che lasciare che ogni appartamento venga gestito separatamente secondo standard diversi.

Un modello di valore per i promotori e i proprietari

La presenza di un operatore esperto aggiunge valore a diversi livelli.

Secondo il promotore, consente di presentare un progetto strutturato attorno a un’attività reale, con un concetto turistico chiaro, servizi identificati e una strategia di commercializzazione definita.

Per gli acquirenti, offre una soluzione completa. Il proprietario può godere del proprio immobile durante i periodi consentiti e affidare la sua commercializzazione e la sua gestione a un team professionale quando non lo utilizza.

Per quanto riguarda la destinazione, questo modello favorisce la creazione di camere turistiche effettivamente commercializzate, una migliore occupazione degli alloggi e ricadute economiche più regolari per i negozi, i ristoranti, le telecabine e i fornitori locali.

Infine, per i viaggiatori, un’organizzazione centralizzata garantisce una maggiore coerenza nella qualità degli alloggi, degli impianti, dell’accoglienza e dei servizi offerti.

Un approccio adattato a ogni progetto immobiliare turistico

Non esiste un modello unico applicabile a tutte le residenze. La strategia deve tenere conto della destinazione, delle dimensioni del progetto, del tipo di appartamenti, del target di riferimento, delle infrastrutture comuni, delle aspettative degli investitori e delle condizioni legate all’autorizzazione di costruzione.

Per questo motivo la signora Miggins studia ogni opportunità individualmente per definire il modello di gestione più appropriato.

Questa metodologia può riguardare:

• una nuova residenza turistica;
• un complesso di appartamenti con servizi parahotel;
• un chalet o più chalet gestiti sotto una marca comune;
• un complesso che combina alloggio, benessere e servizio di concierge;
• un progetto immobiliare soggetto alle restrizioni della LRS;
• una residenza in fase di progettazione o di costruzione;
• un'azienda turistica che sta cercando un nuovo operatore;
• un portafoglio di alloggi vacanza da centralizzare.

L’intervento può iniziare già nel momento in cui si procede allo studio di fattibilità, al rilascio del permesso di costruire, alla preparazione delle vendite o alla ripresa di un progetto già in fase avanzata.

Costruire oggi le residenze turistiche di domani

Le restrizioni che riguardano la creazione di nuove residenze secondarie modificano in modo duraturo il panorama immobiliare del Vallese. I futuri progetti dovranno essere concepiti come veri e propri prodotti turistici, in grado di coniugare attrattività immobiliare, qualità dei servizi, rendimento locativo e gestione sostenibile.

Questa trasformazione rappresenta una sfida, ma anche un’opportunità considerevole per i promotori che sapranno anticipare le esigenze del mercato e avvalersi in anticipo di partner giusti.

Grazie alla sua esperienza in tre stazioni alpine, alla conoscenza della clientela internazionale e alla capacità di gestire sia le operazioni locali che quelle internazionali, la signora Miggins dispone delle competenze necessarie per accompagnare e sviluppare nuovi progetti di residenze turistiche nel Vallese.

Stavate sviluppando un progetto di residenza turistica in Valais?

Immobiliare agenti, investitori, architetti, proprietari terrieri e portatori di progetti possono contattare la signora Miggins per discutere in forma confidenziale il loro progetto, il suo potenziale locativo e le condizioni per una futura collaborazione.

Che si tratti di un progetto situato a Grimentz, Crans-Montana, Champéry, Verbier, Nendaz, Zermatt o in qualsiasi altra destinazione alpina, il nostro team è a disposizione per analizzare i bisogni del progetto e valutare un modello di gestione su misura.

Contattate la signora Miggins fin dalle prime fasi dello sviluppo turistico immobiliare.

Signora Miggins
Sito: www.miggins.ch
E-mail: info@miggins.ch
Telefono: +41 24 494 44 24